La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando se vende, se hereda o se dona un inmueble urbano, por el aumento de valor de su suelo. En la venta la paga quien vende; en la herencia y la donación, quien recibe. Se calcula por dos métodos y puedes tributar por el más bajo.
En nuestro servicio de herencias y escrituras en Zaragoza calculamos la plusvalía por los dos métodos y presentamos la que te resulte más favorable.
¿Qué es la plusvalía municipal y qué grava?
Qué es la plusvalía: el nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto al transmitir su propiedad por cualquier título, sea venta, herencia o donación, o al constituir o transmitir un derecho real de goce sobre él. Aunque vendas un piso, lo que cuenta es el valor de su terreno. Los terrenos rústicos no están sujetos.
Plusvalía municipal y ganancia en el IRPF: no son lo mismo
Son dos impuestos distintos. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento y mide el aumento de valor del suelo con sus propias reglas. La ganancia que puede aparecer en tu declaración de la renta al vender un inmueble es otra cosa: la grava el IRPF y se calcula de otra forma. Pagar uno no te libra del otro. Del IRPF hablamos en qué es el IRPF y cómo se calcula.
¿Quién paga la plusvalía: el comprador o el vendedor?
La plusvalía, quién la paga depende del tipo de transmisión. En una venta paga el vendedor, sea una persona o una sociedad: también la empresa que vende un local o una nave. Solo si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador paga en su lugar como sustituto. Si el contrato dice que la pagará el comprador, ese pacto vale entre vosotros, pero no ante el ayuntamiento, para el que el obligado sigue siendo el vendedor.
En una donación o una herencia
En las transmisiones gratuitas paga quien recibe: el donatario en una donación y el heredero en una herencia. Quien paga la plusvalía en una donación es, por tanto, quien recibe el inmueble, aunque el donante también está obligado a comunicarla al ayuntamiento. Cuándo se paga la plusvalía de una herencia y cómo encaja con el resto del reparto lo contamos en la pregunta sobre la plusvalía en una herencia de nuestro servicio de herencias y escrituras.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para calcular la plusvalía y usar bien una calculadora de plusvalía, hay que entender los dos métodos que fija la ley. En el objetivo, el valor catastral del suelo en la fecha de la transmisión se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble, y al resultado se le aplica el tipo del ayuntamiento. Los coeficientes los aprueba cada ayuntamiento sin pasar de unos máximos legales que cambian a menudo: hay que mirar los vigentes el día de la transmisión.
Método objetivo o método real: se elige el que menos cuesta
El método real compara el valor del terreno en la transmisión con el de su adquisición, según los títulos de las dos operaciones. Si el incremento real es menor que la base del método objetivo, puedes pedir que se tribute por el real; y si no hay incremento, no se paga. Cuánto se paga por la plusvalía de la venta de un piso sale, por tanto, del más bajo de los dos. Para elegir bien hay que hacer las dos cuentas con las escrituras delante.
¿Un piso de más de 20 años paga plusvalía?
Sí, si su suelo ha ganado valor. El método objetivo cuenta como máximo veinte años de tenencia: a partir de ahí se aplica el coeficiente del último tramo, el de «igual o superior a 20 años». Por eso un piso de más de 20 años paga plusvalía como uno de veinte justos. Lo que no cambia es la regla general: si al comparar la compra y la venta no hay incremento real, no se paga, tenga los años que tenga.
¿Cuándo no se paga la plusvalía?
No se paga cuando no hay incremento de valor y lo acreditas declarando la transmisión con los títulos de compra y de venta. Tampoco en las aportaciones de bienes de los cónyuges a la sociedad conyugal ni en las transmisiones entre cónyuges o a los hijos por sentencia de nulidad, separación o divorcio. Está exenta la dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca, con requisitos. Y no la generan los terrenos rústicos.
Plazos para presentarla y cuándo prescribe
En una venta o una donación hay treinta días hábiles desde la transmisión. En una herencia, seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides. Si nadie la presenta, el ayuntamiento tiene cuatro años para liquidarla, contados desde el día siguiente al fin del plazo de presentación: ese es el plazo que tiene el ayuntamiento para liquidar la plusvalía.
La plusvalía en Zaragoza: dónde se presenta
La plusvalía municipal en Zaragoza se presenta por autoliquidación: la calculas y la pagas dentro del plazo, por internet en la sede electrónica del Ayuntamiento o en persona en la Sección de Plusvalía, en Vía Hispanidad. La declaración, en la que liquida el Ayuntamiento, queda para casos concretos, como inmuebles sin valor catastral o transmisiones prescritas. El donante y el comprador también deben comunicarla.
Calculamos y presentamos tu plusvalía en Zaragoza
Para calcular la plusvalía municipal por los dos métodos nos basta con la escritura de compra, la de venta o el título de la herencia o la donación y el recibo del IBI. Con eso te decimos qué método te conviene y, si no hubo incremento, preparamos la prueba. Si vendes, heredas o recibes un inmueble en donación, nos ocupamos de la plusvalía junto con el resto de impuestos y escrituras. Pide tu primera consulta, sin compromiso, en nuestro servicio de herencias y escrituras en Zaragoza.
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Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Qué pasa si presento la plusvalía fuera de plazo?
Si la presentas tarde por tu cuenta, antes de que el ayuntamiento te lo requiera, pagas un recargo que crece con cada mes completo de retraso, pero sin sanción. Si el retraso pasa de doce meses, el recargo es mayor y además se cobran intereses de demora. Por eso, si se te ha pasado el plazo de una venta o de una herencia, conviene presentarla cuanto antes y no esperar a que llegue una carta del ayuntamiento.
¿Puedo pedir la devolución de una plusvalía pagada si no hubo ganancia?
Sí, si puedes acreditar con los títulos de compra y de venta que el terreno no ganó valor: en ese caso la transmisión no estaba sujeta y lo pagado es un ingreso indebido. Hay cuatro años para pedir la devolución, que se cuentan desde el día siguiente al pago o, si pagaste dentro de plazo, desde el día siguiente al fin del plazo para presentar la autoliquidación. Conviene reunir antes las escrituras y el valor catastral del suelo.
¿Se paga plusvalía al vender un inmueble que heredé hace poco?
Sí, si el suelo ha ganado valor desde que lo heredaste. Los años de tenencia se cuentan desde la herencia y se toman años completos; si ha pasado menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos. Para saber si hubo incremento real, en una herencia el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones o, si es mayor, el comprobado por la Administración, y se compara con el de la venta.
